Vous êtes commerçant et vous louez votre local. Vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous louez. Votre bail arrive bientôt aux termes des 9 ans. La loi prévoit un droit au renouvellement au locataire. Quelles sont les formalités de renouvellement ?
Les formalités extrajudiciaires du renouvellement du bail commercial
Le congé à l’initiative du bailleur
Six mois avant l’arrivée du terme, le bailleur peut notifier un congé à son locataire. Le congé peut contenir une offre de renouvellement avec un nouveau loyer. Le congé peut également contenir un refus de renouvellement, avec ou sans indemnité. Le congé est effectué par huissier.
Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur, aux conditions proposées. En conséquence, un nouveau bail est formé à la date anniversaire du contrat. Dans ce cas, l’office du mail à Rennes est habilité à recevoir un acte de renouvellement de bail commercial. Le locataire peut aussi accepter le renouvellement, mais refuser notamment le montant du nouveau loyer. Dans ce cas, il doit saisir le juge des loyers pour le faire fixer.
Le congé à l’initiative du locataire
Si le bailleur n’a pas donné un congé dans les six mois, le locataire a un choix.
Soit il ne dit rien, le bail est renouvelé. Ce nouveau bail peut se résilier à tout moment. Si la durée totale du bail excède 12 ans, le locataire n’est plus protégé quant à la variation du loyer.
Soit le locataire va notifier au bailleur une demande de prendre position. La notification peut être faite à tout moment. Selon Nicolas Gautier notaire Rennes, il est conseillé de réaliser systématiquement cette notification par huissier.
Le bailleur dispose, dans le second cas, d’un délai de trois mois pour prendre position. Le silence du bailleur vaut acceptation. Le bailleur peut refuser le renouvellement. Le tribunal doit être saisi pour contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité dite “indemnité d’éviction”.
La phase judiciaire du renouvellement
Le contentieux lié au montant du loyer
La mésentente entre bailleur et locataire peut porter sur le montant du loyer ou le principe du renouvellement. Il est possible de saisir préalablement la commission départementale de conciliation dans les trois mois. C’est une saisie facultative. Le président du tribunal de grande instance doit être saisi dans les deux ans.
Une fois la décision du juge rendue, les parties ont un mois pour conclure un nouveau bail. La décision ne lie pas les parties. Si le locataire refuse, il rembourse les frais de procédure au bailleur. Si c’est le fait du bailleur, celui-ci doit rembourser les frais de procédure et l’indemnité d’éviction.
Le contentieux lié au refus de renouvellement
Le congé avec refus de renouvellement doit être effectué par huissier. Le refus de renouvellement expose le bailleur à payer une indemnité d’éviction au locataire. La somme d’argent à verser est égale à la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail. Le montant de l’indemnité peut se révéler élevé. Aussi la loi a prévu un droit de repentir au bailleur qui trouverait le montant de l’indemnité prohibitif.
Selon Nicolas Gautier notaire Rennes, la période qui suit le renouvellement est paradoxale. La loi prévoit que le locataire droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré. Le bail est donc expiré mais continue jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.